Die gesetzliche Definition des Immobilien-Verkehrswertes ist im § 194 des Baugesetzbuches verankert. Einfach beschrieben geht es um eine Preisprognose zu einem bestimmten Stichtag unter den Bedingungen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs. Der Grund, warum Verkehrswerte und die Preisvorstellungen der Eigentümer nicht immer deckungsgleich sind, findet sich in den subjektiven Betrachtungen, denen jede Immobilie ausgesetzt ist. Diese kommen durch persönliche Anschauungen oder emotionalen Überlegungen zustande. Verkehrswerte dagegen orientieren sich rein an dem gesetzlichen Auftrag d. h. einer Schätzung des am wahrscheinlichsten zu erzielenden Preises unter Anwendung der gesetzlichen Verfahren.
Die rechtlichen Grundlagen für die Verkehrswertermittlung von Immobilien und der Bewertung Dienstbarkeiten sowie Reallasten finden sich in der Immobilienwertermittlungsverordnung(ImmoWertV).
Die darin aufgeführten Verfahren sind Basis einer rechtssicheren Wertermittlung.
Man unterscheidet das
- Sachwertverfahren § 21ff. ImmoWertV
Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Grundstückswert zuzüglich dem Zeitwert der Bausubstanz und anschließender Marktanpassung an die Wertverhältnisse zum Stichtag. Die Herstellungskosten werden mit Hilfe der vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung herausgegebenen Normalherstellungskosten (NHK 2010) ermittelt und mittels des aktuellen Baupreisindex auf den Stichtag hochgerechnet. Typische Sachwertobjekte sind z. B. freistehende Ein- oder Zweifamilienhäuser.
- Vergleichswertverfahren § 15ff. ImmoWertV
Bei diesem Wertermittlungsverfahren werden aus der Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses, Kaufpreise von Objekten herangezogen, die hinsichtlich Ihrer wertbestimmenden Merkmale mit dem Wertermittlungsobjekt hinreichend übereinstimmen. Abweichungen werden durch sachgerechte Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Der Verkehrswert ist im Ergebnis das gewichtete arithmetische Mittel, das sich aus den umgerechneten Kaufpreisen der Vergleichsobjekte ergibt. Typische Vergleichswertobjekte sind unbebaute Grundstücke oder standardisierte Immobilientypen wie Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen.
- Ertragswertverfahren § 17ff. ImmoWertV
Für Immobilien, die zur Ertragserzielung bestimmt sind, wird dieses Verfahren angewandt. Der Verkehrswert ergibt sich aus einer Barwertberechnung, basierend auf der marktüblich erzielbaren Kaltmiete oder Pachteinnahme sowie dem abgezinsten Grundstückswert. Typische Ertragswertobjekte sind Gewerbeimmobilien oder Kapitalanlagen.
- Bewertung von Erbbaurechten
Bei einem Erbbaurecht besteht der Sonderfall, daß der Grund und Boden und die sich darauf befindliche Immobilie nicht dem gleichen Eigentümer gehören. Die Wertermittlung kann demnach, betreffend das gleiche Objekt, sowohl für den Erbbaurechtgeber als auch den Erbbaurechtnehmer erfolgen. Die Wahl der richtigen Bewertungsmethode ist abhängig von den objektspezifischen Merkmalen. Ein Standardverfahren findet sich in den amtlichen Wertermittlungsrichtlinien (WertR).
Der Verkehrswert für ein bebautes Erbbaurecht basiert auf dem kapitalisierten Vorteil der Bodennutzung gegenüber dem Volleigentum.